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Text File  |  1992-07-12  |  7KB  |  125 lines
  1.  
  2.         HOW TO SAVE TENS OF THOUSANDS OF DOLLARS ON ANY LOAN
  3.  
  4.     Many home  owners are  not fully  aware how  much money can be
  5. actually  saved  in  interest  expense  by  shortening  the  life of a
  6. mortgage.  Home  Loan Diary, and  this document, have  been created to
  7. show the  homeowner the  HUGE savings  that can  be realized by making
  8. additional  principal  payments  to  a  loan.   There  are no gimmicks
  9. here, just simple math!
  10.  
  11.     For an example, let us take the case of a $125,000 loan at 10%
  12. interest  with  a  life  of  30  years.   The monthly payment would be
  13. $1,096.96.   The total  repayment is  $394,907.14.   After subtracting
  14. the $125,000  principal amount  that the  borrower received,  there is
  15. a  total  interest  charge  of  $294,907.14.   This  is  nearly  three
  16. hundred thousand dollars,  over a quarter  of a million  dollars, just
  17. in  interest,  that  the  homeowner  pays  to  the  mortgage  company!
  18. Nearly three times the amount of the original loan!
  19.  
  20.     Most  homeowners  would  love  to  burn their mortgage papers.
  21. Many  dream  of  one  day  fully  owning  their home, of obtaining the
  22. peace of  mind that  comes with  no longer  having a  house debt  over
  23. their heads.
  24.  
  25.     This  dream  can  become  reality  sooner than most homeowners
  26. think.   Many  people  are  not  familiar  that  even small additional
  27. payments can decrease the total amount of interest they will pay.
  28.  
  29.     To  shorten  the  length  of  one's  mortgage,  one may either
  30. increase his monthly  payment, or pay  an extra lump  sum periodically
  31. which  will  be  applied  towards  reducing  the  principal balance he
  32. owes.   Whether the  additional payments  are $50  per month,  or $200
  33. per quarter, the outstanding principal can be reduced rapidly.
  34.  
  35.     To continue our example, if  you added an extra $50  per month
  36. to the  $1096.96 mortgage  payment on  our $125,000  loan, the  length
  37. of the loan decreases  from 30 years to  24 years.  The  length of the
  38. loan decreased by  20%, for only  $50 per month!   By adding only  $50
  39. to  this  loan's  monthly  payments,  you  can  shave 6 complete years
  40. from  the  length  of  the  loan.   You  would  have  also  realized a
  41. savings of  nearly $65,000  - money  that you  would have  paid out in
  42. interest.
  43.  
  44.     If in our example we wanted to get more serious, an extra $100
  45. per  month  applied  towards  the  outstanding principal would shorten
  46. the life of a  30 year loan by  a nearly a third,  to 20½ years.   The
  47. homeowner would  realize a  savings of  more than  $100,000 that would
  48. have gone towards interest.
  49.  
  50.     By now  you should  get the  picture.   Think how  quickly you
  51. could pay off your home mortgage if you really got serious!
  52.  
  53.     If we have not grabbed your attention by now, then either  you
  54. are rich,  or simply  do not  mind living  in debt  to another person.
  55. For those homeowners who  do care, and who  do not want to  be a slave
  56. to the  mortgage company  longer than  they have  to, prepaying a loan
  57. and using Home Loan Diary to do so makes sense.
  58.  
  59.     Some homeowners may reject the above plan because they do  not
  60. expect to  be living  in the  same house  five years  from now.   They
  61. would prefer  save the  $50-$100 per  month to  use as  a down payment
  62. on a larger home in the future.
  63.  
  64.     What such homeowners fail  to understand is that  prepaying an
  65. existing  mortgage  results  in  a  larger  and faster growing equity.
  66. In  short,  they  will  have  more  cash after they sell their current
  67. home with which to put down on a new property.
  68.  
  69.     Homeowners  who  balk  at  the  idea  of prepaying a loan also
  70. forget  that  the  interest  rate  they  pay  the  mortgage company is
  71. almost  always  higher  than  the  interest  rate  paid  on  a savings
  72. deposit.   As  we  write  this  article,  mortgage  rates  are running
  73. about  8.25%  for  a  30  year  fixed  rate  loan.   At the same time,
  74. passbook  savings  accounts  earn  only  4.25%,  and  certificates  of
  75. deposit  around  5%.   If  you  bought  a  house today at 8.25%, every
  76. dollar that  you apply  towards the  principal of  your mortgage  is a
  77. guaranteed investment of  8.25%.  Prepaying  a loan therefore  is wise
  78. and makes  good financial  sense.   Of course,  you should  not go out
  79. and withdraw  all your  money from  passbook savings  accounts and CDs
  80. to  pay  off  your  mortgage,  for  a  3-6  month  reserve  of cash is
  81. necessary  and  prudent.   But  when  you  have  an ample surplus, the
  82. money you  put into  your house  to reduce  the duration  of the  loan
  83. nets  large  savings  -  more  than  you could get at the neighborhood
  84. bank.
  85.  
  86.     Another good reason to  make additional principal payments  is
  87. that  the  need  for  private  mortgage  insurance  can  be eliminated
  88. sooner.   Many  people  take  out  a  90%  mortgage (where one makes a
  89. cash downpayment of 10%  of the cost of  the house) because they  wish
  90. to purchase a  home they expect  to live in  for a long  time, but are
  91. short  on  savings,  but  have  adequate  earning  power  to   support
  92. monthly mortgage payments.
  93.  
  94.     With  these  90%  loans,  however,  most  banks  require   the
  95. homeowner to purchase  an insurance policy  to insure that  portion of
  96. the  loan  in  excess  of  an  80%  loan  to value ratio.  This can be
  97. expensive, and  run as  much as  $1,200 per  year on  a $125,000  loan
  98. amount.
  99.  
  100.     If the homeowner reduces his mortgage to an 80% loan to  value
  101. as soon as  possible, the payments  that go to  mortgage insurance can
  102. be used to pay off the loan in even a shorter length of time.
  103.  
  104.     Another objection  that one  may raise  against shortening the
  105. life  of  a  mortgage  is  "I  bought  my  home  so I could deduct the
  106. interest expense."   This makes  as much  sense as  quitting one's job
  107. and  staying  at  home  simply  to  avoid paying any employment taxes.
  108. To want  to remain  in debt  simply to  enjoy a  larger tax  refund is
  109. odd thinking to  the writer.   Many people have  this notion that  the
  110. tax  write  off  that  can  be  claimed  against  mortgage interest is
  111. greater  than  the  amount  of  savings  realized  from  prepaying   a
  112. mortgage.   This  is  rarely  the  case.   The  loss of tax shelter in
  113. paying  less  interest  is  almost  always  less  than the savings the
  114. homeowner will receive by avoiding future loan payments.
  115.  
  116.     We hope that by now you see why prepaying a mortgage is smart.
  117. We  hope  that  you  will  make  Home  Loan  Diary  a  part  of   your
  118. prepayment plan.   We also would  like to remind  you that the  $10.00
  119. registration fee for  this program is  an obligation (debt?)  you have
  120. to  the  author.   This  program  is  not  free.  Consider the tens of
  121. thousands of  dollars you  will save  by using  the strategy  outlined
  122. in this document,  and by using  Home Loan Diary.   Then consider  the
  123. $10.00 registration.  It will be the best $10.00 you ever spent!
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